Decreto Salva Casa non prevede alcun condono edilizio proprio perché interviene a monte sul concetto di abuso edilizio. Con la modifica all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia il legislatore ha deciso di ampliare le tolleranze costruttive-esecutive, all’interno delle quali non si viola alcuna normativa edilizia.
Rientrano nella categoria di lavori anche:
- l’adeguamento di finestre, tramezzi spostati, aperture non conformi ai permessi edilizi;
- verande, soppalchi, parti strutturali aggiunte e non documentate;
- dettagli architettonici.
Ampliando le tolleranze, a parte una attestazione di un tecnico abilitato nel caso di interventi in zone sismiche e per il rispetto dei diritti di terzi, non servirà sanare nulla proprio perché quelli che erano considerati abusi non lo saranno più.
Entrando nel dettaglio, viene previsto che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (immagino già cosa si inventeranno gli italiani per attestare questa data!), il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:
- del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
- del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
- del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
Dove per superficie utile si intende sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
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Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e nel rispetto delle suddette percentuali, costituiscono “tolleranze esecutive”:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Come già evidenziato, tali tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, non dovranno essere sanate e dovranno essere dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Qualche complicazione per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche (ad eccezione di quelle a bassa sismicità), in cui il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II, del TUE.
Oltretutto (chiaramente) le nuove tolleranze non dovranno comportare limitazione dei diritti dei terzi. Fatto che dovrà essere attestato da un tecnico abilitato che verificherà la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvederà alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli.
Il provvedimento pubblicato in Gazzetta Ufficiale passa infatti ora all’esame delle commissioni parlamentari, dove Matteo Salvini ha già annunciato modifiche. Nell’inoltrare la richiesta ai Comuni va inoltre tenuto conto dell’introduzione del meccanismo del “silenzio assenso”: se l’amministrazione – plausibilmente sovraccarica di domande – non risponde entro le scadenze previste l’istanza si considera accettata. I termini sono di 45 giorni se il permesso è in sanatoria; di 30 giorni in caso di Segnalazione certificata di inizio attività (Scia); infine di 180 giorni se ad essere coinvolti sono immobili soggetti a vincolo paesaggistico. Ecco di seguito una scheda con le novità introdotte dal dl.
– Le vetrate panoramiche amovibili (le cosiddette Vepa) potranno essere costruite senza autorizzazione comunale o senza comunicazione di inizio attività, anche per i porticati rientranti all’interno dell’edificio. “Libere” anche le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, anche a pergola, addossate o annesse agli immobili, purché non determino spazi stabilmente chiusi.
– Pareti e tolleranze costruttive
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio scorso sono previste a nuovi limiti di tolleranza, che restano del 2% per una superficie superiore a 500 metri quadri, ma passano al 3% per una superficie tra i 300 e 500 metri quadri, al 4% tra i 100 e 300 metri quadri e al 5% sotto i 100 metri quadri.
– Muri interni e tolleranze esecutive
Per tolleranza esecutiva si intendono le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne. Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio vi rientrano ora il minor dimensionamento dell’edificio; la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali; le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni; la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.
– Accertamenti di conformità
Finora l’accertamento di conformità poteva essere chiesto solo quando veniva dimostrata la «doppia conformità». L’opera doveva cioè essere conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione dell’istanza. Il decreto salva-casa semplifica la normativa, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più gravi.
– Stato legittimo dell’immobile
Il salva-casa riduce gli oneri amministrativi per i cittadini: per dimostrare lo stato legittimo sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Le parziali difformità che saranno sanate contribuiranno quindi a dimostrare lo stato legittimo di un immobile.
– Più semplice il cambio di destinazione d’uso
All’interno della stessa categoria funzionale, il mutamento della destinazione d’uso sarà sempre ammesso. Tra diverse categorie sarà d’ora in poi ammesso tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, e in ogni caso, all’interno delle zone centro storico, residenziali consolidate, residenziali in espansione. Sono escluse le unità immobiliari al primo piano fuori terra.
– Le modifiche in arrivo
Uno degli obiettivi già indicati da Salvini è quello di modificare i requisiti di abitabilità, dall’altezza dei soffitti alla superficie minima. Attesa in Parlamento anche una norma per risolvere il caso dei grattacieli di Milano, bloccati dalla magistratura perché ritenuti abusivi. Sul tema c’è già la convergenza di Azione.
